土地增值税怎么计算(土增税税率和速算扣除数)

土地增值税怎么计算？

土地增值税是指对土地使用权和房地产进行转让时所发生的价格变动所征收的一种税费。土地增值税的计算方法主要包括以下几种：

1. 减除法。土地增值税的方法。其计算公式为：土地增值税=土地增值数额-扣除项目金额×税率。其中，土地增值数额是指转让房地产所取得的收入减去法定扣除项目后的余额；扣除项目金额包括土地取得成本、开发成本、建筑物重置成本等；税率根据土地增值数额和扣除项目金额的比例确定。

2.税额标准法是根据土地增值数额和规定的税率计算土地增值税的方法。其计算公式为：土地增值税=土地增值数额×税率。其中，土地增值数额和扣除项目金额的计算方法与减除法相同；税率根据不同类型房地产的规定确定。

3. 超率累进税率法。超率累进税率法是根据土地增值比例和规定的超率累进税率计算土地增值税的方法。其计算公式为：土地增值税=土地增值数额×超率累进税率。其中，土地增值数额和扣除项目金额的计算方法与减除法相同；超率累进税率根据不同等级的土地增值比例确定，比例越高，税率越高。

土地增值税的计算

土地增值税纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

土地增值额=转让收入-扣除项目金额

扣除项目金额包括：土地使用权的购入成本、附属建筑物建造或购入成本、购入过程中产生的税费。详细如下：

1、无附着物土地转让扣除项目

①、购入此土地使用权时的购入成本。

②、购入此土地使用权时的相关税费、包括印花税、附加税、登记费、过户费等（不包含增值税）。

③、土地平整费。

④、拆迁补偿费、安置费。

2、新房转让扣除项目

①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。

②、房产开发成本，包括三通一平、勘察、勘测、设计等成本。

③、建造房产所发生的成本。

④、因建造房产而发生的借款产生可资本化利息的支出。

⑤、因转让房产而产生的有关税金。

3、旧厂房转让扣除项目

旧厂房转让分为可取得重置厂房评估价格与不可取得厂房评估价格两种情况：

a、可取得评估价格

①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。（土地的取得成本）

②、厂房重置评估价×新旧率，作为土地附着物扣除项。

③、相关税金

b、不能取得评估价格

旧厂房转让不能取得厂房平复价格只能使用历史成本，历史成本需要以发票为凭证。

①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。（土地的取得成本）

②、购入建筑物或建造建筑物时发生的费用，按发票开具时间，到转让时，每年加计5%。计算公式：发票额×（1+5%)² （2代表年限，如果时5年，则2替换成5）

③、相关税金

土地增值税税率及速算扣除数如下图：

说明：土地增值率=增值额÷扣除项目总金额×100%