不动产租赁的税率是多少（不动产租赁税收优惠政策）

不动产租赁的税率是多少

在实务中，会有二手房东，租入不动产后再租出不动产，也有酒店餐饮等需要租入不动产经营。在这些业务中，租入方经常会咨询，租入不动产与租出不动产税率是否可以一致？我们本篇财税文章将从租入和租出两个方面进行财税分析。

一、租入不动产税率

不考虑从小规模纳税人处租入不动产，从一般纳税人处租赁不动产。若该不动产属于老项目，无论租赁合同何时签订，出租人均可选择简易计税5%。对于二手房东来说，租赁老项目，可能会取得5%征收率的发票，也有可能协商后取得9%税率的发票。但是租赁新项目，不动产租赁发票只能是9%税率。

政策依据：

1、《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）

二、租出不动产

对于二房东来说，租入不动产税收政策较为清晰，但是租出如何界定一直比较有争议。16号公告中，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。如何定义“取得”呢？在16号公告开篇中，明确了下文中的取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。虽然文件中有一个“等”字，但是并未明确租赁方式是否属于。

目前可查询到的权威答复，为税总纳便函〔2016〕71号：

根据税总纳便函〔2016〕71号的答复，二房东租入不动产再转租，2016年4月30日之前租入的，出租可以选择简易计税，但5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税，只能选择一般计税方法。

结合租入与租出的政策，对于二房东，如果租入的是老项目，首次签订租赁合同，租赁日期在2016年4月30日之前，租入取得的不动产租赁税率可能为5%，但是租出时可选择简易计税，选择简易计税5%，简易计税下对应的进项税额不得抵扣。若已过首次租期，再次续签时间在2016年5月1日以后，租入时候取得的不动产租赁税率可能为5%，租出时不能选择简易计税，租赁不动产税率为9%，但是取得专票的话进项税额可以抵扣。综上，很多纳税人认为不可以选择简易计税就会多交税，其实未必。对于二手房东，需要注意租入和租出的税率，可能存在不一致的情形。

不动产租赁税收优惠政策

1月9日，财政部、税务总局制发《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第1号），为确保相关政策顺利实施，税务总局制发《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2023年第1号），明确了相关征管事项。

增值税小规模纳税人出租或出售不动产如何享受减免政策呢？三个问答带你掌握。

问

自然人出租不动产一次性收取的多个月份的租金，如何适用增值税减免政策?

答

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金(包括预收款)形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过小规模纳税人免税月销售额标准的，可享受小规模纳税人免税政策。

根据国家税务总局2023年第1号公告，小规模纳税人免税月销售额标准调整为10万元以后，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，同样可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未超过10万元的，可以享受免征增值税政策。

问

租赁合同中约定免租期的，是否需要视同销售缴纳增值税？

答

根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定：“七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。”公司与其租户合同约定的免租期内，不属于“视同销售”的范畴，不需要视同销售缴纳增值税。

问

小规模纳税人销售不动产取得的销售额，如何适用增值税减免政策?

答

小规模纳税人中的单位和个体工商户销售不动产，涉及纳税人在不动产所在地预缴增值税的事项。适用政策与销售额、纳税人选择的纳税期限有关。应按其纳税期、国家税务总局2023年第1号公告第九条以及其他现行政策规定确定是否预缴增值税。

小规模纳税人中其他个人偶然发生销售不动产的行为，根据国家税务总局2023年第1号公告，继续按照现行规定免征增值税。

政策依据

1.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》

2.《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）

3.《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2023年第1号）