个人出租房屋交多少个人所得税

个人出租房屋交多少个人所得税税率、计算方法与优惠政策全解析

随着我国城镇化进程加快和流动人口规模扩大，个人出租房屋成为许多家庭的重要收入来源。然而，不少房东对出租房屋需缴纳多少个人所得税存在认知模糊，甚至因不了解政策而面临税务风险。本文将结合个人所得税法及其实施条例、财政部税务总局相关公告，系统梳理个人出租房屋个人所得税的税目、税率、计算方法、优惠政策及申报流程，帮助房东合规纳税，合理规划税负。

一、明确税目个人出租房屋属于财产租赁所得

根据个人所得税法规定，个人出租房屋取得的租金收入属于财产租赁所得税目，应按次缴纳个人所得税。这里的财产包括住宅、商铺、写字楼、厂房等各类不动产，租赁所得即纳税人因转让财产使用权而取得的货币收入、实物收入或其他经济利益。

需特别注意的是财产租赁所得不区分收入类型（如现金租金、以租抵债等），均需纳入征税范围；同时，无论出租方是个人还是企业，只要涉及个人出租行为，个人所得税的纳税义务人均为取得租金收入的个人。

二、税率与计算方法分情况确定税负

个人出租房屋的个人所得税计算需结合收入额费用扣除标准税率三个核心要素，具体分为住房出租和非住房出租两类，每类又需区分每次收入是否超过4000元。

（一）基本税率20%为基准，住房可享优惠

财产租赁所得的基本税率为20%。但对个人出租住房，为减轻税负，国家明确可减按10%的税率征收个人所得税；出租非住房（如商铺、写字楼等）则仍适用20%的税率。

（二）费用扣除合理扣除后计税

个人所得税应纳税所得额并非直接等于租金收入，需先扣除以下三类费用

1.相关税费扣除

出租房屋过程中，纳税人实际缴纳的增值税、房产税、印花税、城市维护建设税、教育费附加等税费，可在个人所得税税前扣除。例如

-小规模纳税人出租住房，增值税按5%征收率减按1.5%计算（2023年最新政策，执行至2027年12月31日），即增值税=租金收入×1.5%；

-出租住房房产税按租金收入的4%征收，非住房按12%征收；

-印花税按租赁金额的0.1%（财产租赁合同），个人出租住房免征印花税（财税〔2008〕137号）。

2.修缮费用扣除

纳税人出租房屋发生的修缮费用（如房屋漏水、墙面翻新等维修支出），可凭合法票据在税前扣除，但需满足两个条件

-每次扣除上限为800元；

-一次扣除不完的，准予在后续租赁期内继续扣除，直至扣完为止。

3.基本减除费用

这是个人所得税起征点的体现，根据收入规模分档

-每次收入不超过4000元的，减除费用800元；

-每次收入超过4000元的，减除费用为收入额的20%。

（三）应纳税额计算公式

结合上述要素，个人出租房屋个人所得税应纳税额的计算公式为

1.每次收入≤4000元

应纳税所得额=租金收入-相关税费-修缮费用（≤800元）-800元

应纳税额=应纳税所得额×税率（住房10%，非住房20%）

2.每次收入＞4000元

应纳税所得额=租金收入-相关税费-修缮费用（≤800元）-租金收入×20%

（四）案例演示不同场景下的税额计算

案例1个人出租住房，月租金3000元（每次收入≤4000元）

假设房东张三将自有住房出租，月租金3000元，全年租金36000元。当月发生修缮费用1000元（可扣除800元），已缴纳增值税（3000×1.5%=45元）、房产税（3000×4%=120元）。

-应纳税所得额=3000-45（增值税）-120（房产税）-800（修缮费用）-800（基本减除）=235元

-应纳税额=235×10%（住房优惠税率）=23.5元/月

案例2个人出租商铺，月租金10000元（每次收入＞4000元）

李四将自有商铺出租，月租金10000元，全年租金120000元。当月无修缮费用，已缴纳增值税（10000×1.5%=150元）、房产税（10000×12%=1200元）。

-应纳税所得额=10000-150（增值税）-1200（房产税）-10000×20%（基本减除）=10000-1350-2000=6650元

-应纳税额=6650×20%（非住房税率）=1330元/月

三、优惠政策这些情况可享受免税或减税

为支持住房租赁市场发展，国家对个人出租房屋制定了多项税收优惠政策，符合条件的纳税人可享受免税或减税待遇。

（一）个人出租住房综合税负低至1.5%

除上述减按10%税率外，个人出租住房还可叠加以下优惠

1.增值税优惠小规模纳税人出租住房，增值税征收率从5%降至1.5%（2023-2027年）；月销售额≤10万元（季度≤30万元）免征增值税（小规模纳税人免税标准）。

2.房产税优惠出租住房按租金收入的4%征收房产税（非住房为12%）。

3.印花税优惠个人出租住房免征印花税（财产租赁合同税率为0.1%）。

叠加后，个人出租住房的综合税负（增值税+房产税+个人所得税）可低至1.5%-5%（具体看租金规模和修缮费用）。

（二）特定群体免征个人所得税情形

根据个人所得税法及其实施条例，以下个人出租房屋行为可免征个人所得税

1.政府规定税费对个人出租住房且月租金收入未达到增值税起征点（月≤10万元）的，部分地区可免征个人所得税（需结合地方政策，如北京、上海等对月租金≤8000元的住房出租给予免税）。

2.困难群体减免对个人出租房屋用于廉租住房、经济适用住房等保障性住房的，免征个人所得税（财税〔2008〕24号）。

3.自然灾害减免因地震、洪水等自然灾害导致房屋损坏，出租房屋收入减少或发生修缮费用的，可申请减征或免征个人所得税（地方税务局根据灾情核定）。

（三）小微企业出租非住房的优惠

若个人出租的非住房属于小微企业（如个体工商户、个人独资企业等），月销售额≤10万元（季度≤30万元）的，可免征增值税，进而减少个人所得税的税前扣除基数，间接降低税负。

四、申报流程如何合规缴纳个人所得税

个人出租房屋个人所得税需在取得收入后的次月15日内自行申报纳税，或由支付租金的承租方代扣代缴。具体流程如下

（一）申报方式线上+线下双渠道

1.线上申报通过自然人电子税务局（WEB端或APP端）办理，步骤如下

-登录自然人电子税务局，选择我要纳税申报；

-选择财产租赁所得项目，填写租金收入、相关税费、修缮费用等信息；

-系统自动计算应纳税额，确认无误后通过银行卡或第三方支付缴款。

2.线下申报前往房屋所在地主管税务机关办税服务厅，提交个人所得税纳税申报表、身份资料复印件、租赁合同、税费缴纳凭证等资料，现场申报缴税。

（二）代扣代缴承租方的法定义务

根据个人所得税法规定，承租方支付租金时需履行代扣代缴义务，即按上述计算方法代扣个人所得税，并在次月15日内向税务机关解缴税款，同时向纳税人提供代扣代缴税款凭证。若承租方未履行代扣代缴义务，税务机关将向纳税人追缴税款，并对承租处应扣未扣税款50%-3倍的罚款。

（三）留存资料保存5备查

纳税人需保存以下资料5年，以备税务机关核查

-房屋产权证明（房产证、不动产登记证等）；

-租赁合同（需明确租金金额、租赁期限、双方权利义务）；

-相关税费缴纳凭证（增值税发票、房产税完税证明等）；

-修缮费用发票（需注明房屋维修项目、金额）。

五、注意事项避免这些常见税务风险

（一）收入隐匿不可取未申报将面临罚款

部分房东为少缴税，采取阴阳合同（合同租金低于实际租金）、现金交易不入账等方式隐匿收入，属于偷税行为。根据税收征收管理法，偷税金额占应纳税额10%以上且数额超过1万元的，将面临追缴税款+滞纳金（每日万分之五）+0.5倍至5倍罚款，情节严重的将追究刑事责任。

（二）合并申报更合理多套房出租可合并计税

若个人有多套房屋出租，且租金收入均属于财产租赁所得，可选择合并申报个人所得税，即合并计算所有租金收入的总费用扣除和应纳税额，降低适用税率（如多套住房合并后收入超过4000元，统一按收入×20%扣除基本费用）。

（三）区分住房与非住房税率差异大

住房与非住房在税率（10%vs20%）、房产税（4%vs12%）、增值税（1.5%vs5%）上差异显著，纳税人需准确界定房屋性质（以房产证登记用途为准），避免因错用税率导致税负增加或被处罚。

六、总结合规纳税，合理规划税负

个人出租房屋个人所得税并非一刀切的高税负，通过准确适用税率、充分享受费用扣除和优惠政策，纳税人可实现合规+节税双赢。建议房东在出租房屋前

1.核实房屋性质（住房/非住房）、租金规模，预估税负；

2.保留所有租赁和费用凭证，确保税前扣除有据可依；

3.关注最新税收政策（如增值税优惠延续至2027年），及时享受红利。

作为公民，依法纳税是义务，也是社会责任；同时，了解政策、合理规划，是维护自身权益的重要方式。希望本文能为广大房东提供清晰指引，让房屋租赁更规范、更安心。