2022年个人出租房屋交什么税

2022年个人出租房屋交什么税全面解析税种、政策与申报指南

随着我国住房租赁市场的快速发展，个人将自有房屋出租已成为许多家庭的重要收入来源。然而，不少出租人对2022年个人出租房屋需要缴纳哪些税税率是多少是否有优惠政策等问题存在困惑。事实上，个人出租房屋涉及的税种较多，且不同情形下的税负差异较大。本文将结合2022年最新税收政策，从税种解析、优惠政策、申报流程等方面，全面梳理个人出租房屋的税务问题，帮助出租人清晰掌握纳税义务，合法合规履行纳税责任。

一、个人出租房屋涉及的核心税种及计税规则

2022年，个人出租房屋（包括住房和商铺、写字楼等非住房）需缴纳的税种主要包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，以及可能涉及的印花税。以下分税种详细说明

（一）增值税区分住房与非住房，小规模纳税人享优惠

增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品附加值征收的流转税。个人出租房屋增值税的缴纳需区分住房与非住房，并区分纳税人身份（小规模纳税人vs一般纳税人）。

1.征税对象与纳税人

个人出租房屋属于不动产经营租赁服务，无论出租住房还是非住房，均为增值税纳税人。根据年销售额标准，个人通常被认定为小规模纳税人（年销售额500万元以下），极少数可能被认定为一般纳税人（如年销售额超过500万元或主动申请）。

2.计税依据与税率

-小规模纳税人

-出租住房2022年，小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收增值税（根据财政部税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告（2022年第13号）等政策，延续2021年减按1%征收的优惠）。计税公式为应交增值税=含税销售额÷（1+1%）×1%。

-出租非住房同样适用3%征收率减按1%的政策，计税公式同上。

-一般纳税人

出租非住房适用9%税率，出租住房适用5%征收率（可选择简易计税，不可抵扣进项）。一般纳税人较少见，此处不再展开。

3.优惠政策

2022年，小规模纳税人月销售额不超过15万元（季度不超过45万元）的，免征增值税（根据财政部税务总局关于进一步加大增值税优惠力度等政策的公告（2022年第15号））。若出租人月租金收入未超此标准，可免缴增值税；超过则需全额减按1%缴纳。

（二）房产税从租计征，住房与非住房税率差异大

房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的财产税。个人出租房产的房产税从租计征，即以租金收入为计税依据。

个人出租的住房、非住房，产权所有人（出租人）为房产税纳税人。

-出租住房按租金收入的4%征收（根据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税〔2009〕128号））。

-出租非住房按租金收入的12%征收（房产税暂行条例规定）。

-个人出租住房，暂减按4%的税率征收房产税（无免征额，直接按4%计算）。

-部分地区对个人出租小面积住房（如面积在60平方米以下）有额外减免，需以当地政策为准。

（三）个人所得税分财产租赁所得，费用扣除后计算

个人所得税是对个人（自然人）取得的各项所得征收的税。个人出租房屋所得属于财产租赁所得，需单独计税。

个人出租房屋取得的租金收入，以出租人为纳税人。

-计税公式应纳税所得额=每次收入额-财产租赁过程中缴纳的税费-出租方实际发生的修缮费用（800元为限）-800元（或20%的费用扣除，取高者）。

-若每次收入≤4000元，扣除800元；若>4000元，扣除收入的20%。

-税率财产租赁所得适用20%的比例税率（根据个人所得税法）。

-个人出租住房，可享受减按10%的税率征收个人所得税（即实际税率=应纳税所得额×10%，而非20%）（根据财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用房和住房租赁有关税收政策的通知（财税〔2008〕24号））。

-修缮费用扣除出租房屋发生修缮费用（如屋顶防水、管道维修等），凭有效凭证在每次租金收入中扣除，最高不超过800元，未扣完部分可下期结续。

（四）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随增值税附征

三税是指增值税、消费税、营业税，目前个人出租房屋主要涉及增值税，因此需随增值税缴纳三税附加。

随增值税实际缴纳额附征，纳税人为增值税纳税人。

-计税依据实际缴纳的增值税额（若增值税免征，则三税附加也免征）。

-税率

-城市维护建设税市区7%，县城、镇5%，其他地区1%；

-教育费附加3%；

-地方教育附加2%（部分省份为2%，如北京、上海等）。

小规模纳税人月销售额≤15万元（季度≤45万元）免征增值税的，同时免征三税附加。

（五）印花税签订租赁合同需缴纳（部分地区未强制执行）

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为征收的税。个人出租房屋需签订租赁合同，属于财产租赁合同印花税应税凭证。

房屋租赁合同的立合同双方（出租人和承租人）均为纳税人。

-计税依据租赁合同总金额（即租金总额，而非年租金）。

-税率按租赁金额的1‰贴花（即0.1%）。

-个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税（根据财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知（财税〔2000〕125号））。

-非住房租赁合同仍需按1‰缴纳，但部分地区对个人出租非住房的印花税有减免政策，需咨询当地税务机关。

二、2022年个人出租房屋税收优惠政策这些情况可免税或减税

2022年，为支持住房租赁市场发展，国家对个人出租房屋实施了一系列税收优惠政策，尤其是出租住房的税负远低于出租非住房。以下为关键优惠总结

（一）小规模纳税人增值税优惠月销≤15万免征，超则减按1%

-出租住房/非住房若小规模纳税人月租金收入≤15万元（季度≤45万元），免征增值税；超过则减按1%征收（原3%征收率）。

-举例某出租人月租金收入2万元（住房），若适用小规模纳税人且月销≤15万，免征增值税；若月租金20万元，则增值税=20万÷（1+1%）×1%≈1980元。

（二）房产税住房按4%，非住房按12%

-出租住房固定按租金收入的4%征收，无免征额，但税率低于非住房（12%）。

-出租非住房按12%征收，无优惠。

（三）个人所得税住房减按10%，非住房按20%

-出租住房应纳税所得额=租金收入-税费-修缮费-800元（或20%），再按10%税率计税（实际税率10%）。

-举例月租金5000元（住房），缴纳增值税1980元（假设超15万）、房产税5000×4%=200元，修缮费500元，则应纳税所得额=5000-1980-200-500=2320元，个税=2320×10%=232元。

-出租非住房按20%税率计税，无减按优惠。

（四）三税附加增值税免征则附加免征

无论出租住房还是非住房，若小规模纳税人月销售额≤15万元免征增值税，则城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加也一并免征。

（五）印花税住房租赁合同免征

个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；非住房合同仍需按1‰缴纳，但部分地区未强制执行个人出租非住房的印花税征收。

三、不同情形下的税负对比住房vs非住房，小规模vs一般纳税人

为更直观理解税收差异，以下通过举例对比不同情形下的税负（以2022年政策为基准，假设月租金收入2万元，住房/非住房，小规模纳税人）

（一）出租住房（小规模纳税人，月租金2万元，假设无修缮费用）

1.增值税2万÷（1+1%）×1%≈198元（若月销≤15万可免征，此处按超15万计算）；

2.房产税2万×4%=800元；

3.个人所得税应纳税所得额=2万-198-800-800（费用扣除）=11002元，个税=11002×10%≈1100元；

4.三税附加198×（7%+3%+2%）≈23.8元（若增值税免征则附加免征）；

5.印花税免征（住房合同）；

6.合计税负198+800+1100+23.8≈2121.8元，占租金比例≈10.6%。

（二）出租非住房（小规模纳税人，月租金2万元，假设无修缮费用）

1.增值税2万÷（1+1%）×1%≈198元；

2.房产税2万×12%=2400元；

3.个人所得税应纳税所得额=2万-198-2400-800（费用扣除）=16602元，个税=16602×20%≈3320元；

4.三税附加198×12%≈23.8元；

5.印花税2万×1‰=20元（部分地区可能免征）；

6.合计税负198+2400+3320+23.8+20≈5961.8元，占租金比例≈29.8%。

结论对比

出租住房的税负显著低于非住房相同租金下，非住房税负约为住房的2.8倍。此外，若小规模纳税人月租金≤15万元，住房可免征增值税，税负可进一步降至约800（房产税）+（租金-800）×10%（个税），税负占比更低。

四、个人出租房屋申报流程在哪里申报需要什么材料

明确税种和税负后，出租人还需掌握申报流程，避免逾期申报产生滞纳金或影响信用。

（一）申报主体与期限

-申报主体个人出租房屋的纳税义务人为出租人（产权人）。

-申报期限

-增值税、房产税、个人所得税等一般按月或按季申报（具体以当地税务机关规定为准）；

-印花税在合同签订时即时缴纳（或一次性申报）。

（二）申报地点

-线下申报前往房屋所在地的主管税务机关办税服务厅；

-线上申报通过国家税务总局电子税务局官网或APP（部分地区支持个人所得税APP或当地税务公众号申报）。

（三）所需材料

1.身份资料明出租人身份资料原件及复印件；

2.房屋权属证明房产证、不动产权证等原件及复印件；

3.租赁合同房屋租赁协议原件及复印件（需注明租金金额、租赁期限等）；

4.税费缴纳凭证如已缴纳的印花税等（如有）；

5.税务机关要求的其他材料（如修缮费用发票等）。

（四）申报步骤（以线上申报为例）

1.登录电子税务局，选择我要办税—税费申报—综合申报；

2.选择财产租赁所得个人所得税申报增值税及附加税费申报等税种；

3.填写租金收入、扣除费用（税费、修缮费等）、税率等信息；

4.确认申报数据，提交并缴款（支持银行卡、微信、支付宝等支付方式）；

5.保存申报凭证，以备查验。

（五）注意事项

-如实申报租金收入需如实填写，不得隐瞒或拆分收入（如将月租金拆分为租金+物业费以降低税基），否则可能面临税务处罚；

-优惠享受若符合小规模纳税人免征增值税、三税附加等优惠，需在申报时勾选享受优惠选项，无需额外提交材料（税务机关会自动校验）；

-跨区域出租若房屋出租地与房屋所在地不一致，需向房屋所在地的税务机关申报纳税（根据税收征收管理法）。

五、常见问题解答（FAQ）

1.个人出租房屋，月租金收入≤15万元，需要交哪些税

答若为小规模纳税人，月租金≤15万元，可免征增值税及三税附加；但仍需缴纳房产税（住房按4%，非住房按12%）、个人所得税（住房按10%，非住房按20%），以及印花税（非住房合同按1‰，住房免征）。

2.个人出租多个住房，租金收入合并计算是否享受免征增值税

答是的，小规模纳税人所有出租住房的租金收入合并计算，若月销售额≤15万元，可免征增值税；超过则全额减按1%征收。

3.承租方代缴出租方的税费，是否合法

答合法。根据税收征收管理法，纳税义务人是出租人，但承租方可在租赁合同中约定代缴税费（需明确税费承担方），代缴后出租方可向承租方提供完税凭证。

4.个人出租房屋的税费，可以在个人所得税综合所得中扣除吗

答不可以。个人出租房屋的财产租赁所得属于分类所得，已单独计算缴纳个人所得税，不能在综合所得（如工资薪金、劳务报酬等）中扣除。但缴纳的增值税、房产税等，可在计算财产租赁所得的应纳税所得额时扣除。

六、总结合规纳税，合理享受优惠

2022年，个人出租房屋的税务政策以支持住房租赁、减轻小微出租人负担为导向，住房与非住房税负差异显著，小规模纳税人享受多重优惠。出租人需明确自身纳税情形（住房/非住房、纳税人身份、收入规模），准确计算应纳税额，并通过线上或线下渠道按时申报，既避免税务风险，又充分享受政策红利。

对于出租人而言，合规纳税是法律义务，也是维护自身信用的重要途径；合理利用优惠政策，则能有效降低税负，提高出租收益。建议出租人在出租房屋前咨询当地税务机关或专业财税人士，确保税务处理准确无误，实现合规经营、税负最优的目标。