住房性质怎么填

住房性质怎么填全面指南与场景解析

在房产交易、贷款申请、子女入学等关键场景中，住房性质是一个绕不开的核心信息栏。看似简单的分类选项，实则涉及政策限制、产权归属、权益保障等多重维度。填错性质可能导致交易失败、贷款受阻、甚至法律纠纷。本文将从住房性质的核心定义出发，系统梳理常见分类、填写场景、常见误区及特殊情况处理，助你准确填写，规避风险。

一、住房性质的核心定义为何必须准确填写

住房性质，通俗来说是指房屋的产权归属、建设标准、政策属性等综合特征的分类标注。它不仅是房产信息的身份标签，更是连接政策、法律与个人权益的关键纽带。例如，购买商品房与经济适用房，在税费缴纳、上市交易条件上存在显著差异；申请贷款时，抵押住房的性质直接影响银行的风险评估额度；子女入学时，家庭住房性质可能影响学区资格的认定。

从法律层面看，不动产登记暂行条例明确要求登记机构对不动产的权利人、坐落、用途等事项进行记载，其中性质是用途的核心延伸。从政策层面看，不同性质的住房对应不同的调控政策限购政策中家庭名下无房的认定，需以住房性质登记为准；保障性住房的后续管理（如出租、转让），也严格依据其性质分类执行。因此，准确填写住房性质，既是履行法律义务，也是保障自身权益的基础。

二、常见住房性质分类及填写要点

根据不动产登记单元设定与代码编制规则（GB/T37346-2019）及住建部相关政策，我国住房性质主要分为以下几类，每类均有明确的定义、适用场景及填写注意事项

（一）商品房市场交易的主流选择

定义由房地产开发企业开发建设并出售的房屋，拥有完全产权，可自由上市交易，土地性质通常为出让（住宅用地使用年限70年）。

特点无交易年限限制（除部分城市试点政策外），交易时需缴纳增值税、个人所得税、契税等（满五唯一可免个税）。

填写要点若通过正规开发商购买，取得不动产权证书后，性质栏会明确标注商品房；若为二手商品房，需核对原产权证信息，确保与卖方提供的资料一致。需注意部分城市对商住公寓也归为商品房，但土地使用年限为40/50年，填写时需区分住宅类商品房与商业类商品房。

（二）房改房历史遗留的特殊类型

定义又称已购公有住房，指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或标准价购买的公有住房。

特点产权分完全产权与不完全产权两种按成本价购买且付清全部价款的，拥有完全产权；按标准价购买的，通常原售房单位保留部分优先购买权。上市交易需满足年限制（一般需取得房产证满5年），且需原单位放弃优先购买权（部分单位已放弃此权利的需书面证明）。

填写要点房改房在不动产权证书中性质可能标注为房改房或成本价购房，需提供房改售房合同、原购房发票等材料证明其性质。若后续补缴土地出让金变为完全产权，性质可能变更为商品房，需以登记机构确认为准。

（三）经济适用房政策性保障住房

定义由政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，面向城镇中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。

特点购买时需取得经济适用住房准购证，产权交易受限通常需取得房产证满5年且补缴土地出让金等相关价款后，方可转为完全产权上市交易；未满5年不得交易（除符合特殊政策如继承、法院判决外）。

填写要点填写时需明确经济适用房，并核对不动产权证书是否标注经济适用住房，同时需确认是否已转为完全产权（部分城市标注为经济适用房（完全产权））。若用于抵押贷款，银行通常会根据其剩余年限及市场价值评估抵押率。

（四）公租房与廉租房保障性租赁住房

定义

-公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和城镇稳定就业的外来务工人员提供的保障性租赁住房，租金由政府指导价确定。

-廉租房面向城镇最低收入住房困难家庭提供的租金补贴或低租金住房，现已逐步并入公租房管理体系。

特点仅有使用权，无产权，不得上市交易、转租、转借，租赁期限一般不超过5年（符合条件可续租）。

填写要点此类住房在登记时性质通常为保障性租赁住房或公租房，填写时需与公租房租赁合同廉租房租赁合同一致。若涉及承租人变更等场景，需提供住房保障部门出具的批准文件，性质栏不得填写为个人产权。

（五）公寓需区分性质的商业/住宅类

定义分为商务公寓和住宅类公寓

-商务公寓土地性质为商业/办公，产权年限40-50年，可注册公司，无学区资格，水电费按商用标准收取，不限购（部分城市除外）。

-住宅类公寓土地性质为住宅，产权年限70年，可落户（部分城市），享受学区政策，水电费按民用标准，执行限购政策。

填写要点需以不动产权证书标注的土地用途为准土地用途为住宅的为住宅类公寓，填写商品房（住宅）；土地用途为商业办公的为商务公寓，填写商业用房或办公用房。切勿仅凭公寓二字自行判断，需核对产权证明。

（六）农村自建房与集体土地上的住房

定义在农村集体土地上建设的住宅，产权归农民集体所有，仅限本村集体经济组织成员内部转让，不得向城市居民出售。

特点无不动产权证书（部分试点地区颁发不动产权证书但备注集体土地），仅有宅基地使用权证集体土地使用证等权属证明。

填写要点涉及此类住房填写时，需明确集体土地上住宅或农村宅基地住房，避免填写商品房。若用于抵押，需确认当地是否开展农村住房抵押贷款试点（如两权抵押政策），否则抵押无效。

（七）其他特殊类型住房

-央产/军产房指中央单位、军队所有或管理的住房，需取得央产房上市交易确认表军产房上市许可证等文件后方可交易，性质栏需标注央产房或军产房。

-小产权房未办理土地征收、规划审批手续建设在集体土地上的房屋，无合法产权，不得办理不动产登记，填写时需标注小产权房（但建议避免此类交易，权益无保障）。

三、不同场景下的住房性质填写策略

住房性质的填写并非孤立存在，需结合具体场景的政策要求，针对性调整信息

（一）购房资格审核限购政策下的性质认定

在实施限购政策的城市（如北京、上海、深圳等），住房性质直接影响家庭名下住房套数的认定。例如

-商品房（含住宅类公寓）、房改房（已上市）、经济适用房（已转完全产权）均计入套数；

-公租房、廉租房、农村自建房（非本村成员）不计入套数；

-商务公寓（商业性质）部分城市不计入限购套数（如广州、杭州），但部分城市（如成都）纳入限购范围。

填写建议购房前通过当地住建部门官网或线下窗口查询限购认定标准，如实填写名下住房性质，避免因漏填或错填导致购房资格被取消。

（二）贷款申请银行对住房性质的风险评估

银行审批住房贷款时，住房性质是评估抵押物价值、贷款额度及利率的核心依据

-商品房抵押率高（通常评估价的70%-80%），利率基准，审批流程快；

-经济适用房（未转完全产权）因交易受限，银行可能降低抵押率（评估价的50%-60%）或拒贷；

-房改房需确认是否可上市交易，若需原单位放弃优先购买权，需提供书面证明；

-农村自建房若无合法抵押登记证明，银行普遍不予贷款。

填写建议贷款前向贷款银行确认可接受住房性质清单，若抵押物性质存在争议（如部分城市商住公寓限贷），可提供政策文件或评估报告辅助说明。

（三）不动产登记产权证明的性质一致性

办理不动产首次登记、转移登记时，住房性质需与土地性质、规划用途、建设许可等材料保持一致

-商品房需提供商品房买卖合同契税完税证明；

-房改房需提供房改售房合同、原单位出具的放弃优先购买权证明（如需）；

-经济适用房需提供经济适用住房准购证及政府出具的价格审批文件。

填写建议核对不动产权证书上的性质与申请材料是否一致，若存在差异（如房改房登记为商品房），需先申请更正登记，再办理后续业务。

（四）子女入学学区房性质的资格门槛

部分城市将住房性质作为学区资格认定的条件，例如

-北京要求入学房产为商品房（完全产权），且实际居住；

-杭州明确集体土地上的住房、小产权房不作为学区房认定依据；

-深圳规定共有产权房（经济适用房）需满足满年限且实际居住。

填写建议入学前向当地教育部门查询学区房认定细则，如实填写住房性质，若因性质不符导致入学资格争议，可提供政策文件或不动产权证明申诉。

四、常见误区与风险提示

（一）误区1公寓=商品房

错误认知只要叫公寓，就属于普通商品房，可自由交易、落户。

风险提示商务公寓（商业性质）无法落户，无学区资格，水电费高，且部分城市限购；住宅类公寓（70年产权）虽可落户，但交易税费可能高于普通商品房（如无满五唯一优惠）。

（二）误区2房改房=商品房，可直接交易

错误认知只要取得房产证，房改房即可像商品房一样出售。

成本提示未满5年的房改房上市交易需补缴土地出让金（约为成交价的1%-3%），且部分单位保留优先购买权，未取得其书面同意可能导致交易无效。

（三）误区3小产权房可填‘农村自建房’

错误认知将小产权房性质填写为农村自建房，规避政策限制。

风险提示小产权房无合法产权，不动产登记系统无法通过农村自建房性质登记，交易不受法律保护，易引发合同纠纷，且可能面临行政处罚。

五、特殊情况处理性质变更与争议解决

（一）住房性质变更的情形

1.经济适用房转完全产权需向住房保障部门提交申请，补缴土地出让金及相关价款，办理不动产变更登记，性质由经济适用房变更为商品房。

2.房改房补缴土地出让金部分城市允许房改房补缴土地出让金后取得完全产权，需提供原购房合同、身份资料、完税证明等材料。

3.商业用房改住宅需规划部门批准改变房屋用途，补缴土地出让金（商业转住宅需补缴差价），方可变更性质（部分城市禁止此类变更）。

（二）填写争议的解决路径

若对住房性质填写存在争议（如开发商登记错误、部门认定分歧），可通过以下途径解决

1.向登记机构申请异议登记提交证明材料（如购房合同、政策文件），要求更正错误信息；

2.申请行政复议若登记机构不予更正，可向上一级不动产登记部门或当地政府申请复议；

3.提起行政诉讼对复议结果不服的，可向法院提起行政诉讼，要求确认登记行为违法或撤销错误登记。

六、总结准确填写住房性质的核心原则

住房性质的填写看似简单，实则涉及政策、法律、权益的多重维度。核心原则可总结为三查三对

1.查政策提前了解当地购房、贷款、入学等场景对住房性质的要求；

2.查证明核对不动产权证书购房合同等原始材料上的性质标注；

3.查定义明确住房所属分类（如商品房、房改房、保障房等），避免概念混淆；

4.对场景根据不同业务场景（交易、贷款、入学）调整填写侧重点；

5.对部门与不动产登记、住建、教育等部门确认具体要求；

6.对权益以保障自身合法权益为出发点，不隐瞒、不夸大住房性质。

在房产交易日益规范的今天，准确填写住房性质不仅是合规操作，更是规避风险、维护权益的关键一步。建议在办理相关业务前，通过官方渠道咨询专业机构，确保信息真实、准确、完整。